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外国人（非税务居民）在美国置产须知123 如今在美国的50个州，中国人已在44个州跻身当地外国投资客的前5名，在纽约、夏威夷排第二，在加利福尼亚排第三。过去一年，加州房地产市场出售的房子有一半是卖给中国人。底特律申请破产之后，中国人竟掀起到底特律购房的高潮，许多中国人像买大白菜似的，看都不看就大把买进底特律几百、上千美元一栋的房子。 1 中国人在美国买房的条件美国针对房产的购买没有太多限制，至于中国人没有绿卡亦可购买美国房产，美国的房地产市场相对自由开放，各州政府几乎都没有设置类似于”购房指标”的数据。所以中国人想要在美国买房只要准备好大量金钱和寻找一个合适的地产中介商就”万事大吉”了。 2 在美国投资买房要注意一些基本规定a. 买房不能投资移民：外国人可以在美国投资买房，但不能借此获得美国身份。 b. 有产权和有居住权不同：在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。 c. 签约7天内可退房：买方在这7天里可自己花300美金请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查，若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面中止合同，拿回定金。如果已签约付款，但是买主对房子不满意，或发现有更喜欢的房子，在7天内还可以随时退房。但这300美金的检查费是不退的。经济人的费用由卖方支付，一般在2.5%-3%。 3 在美国买房的麻烦a. 有房子就意味着要交税 在美国买了房子虽然永远都是自己的，但买房后每年都要交税，直到你卖掉。美国政府每年征收相当与房地产值百分之一到百分之二的财产税。相当于每过五十到八十年，你就要把你的房产值，再向政府交一遍。如果你没有钱按时缴纳房产税，那么，美国政府可以没收你的房产。把你的房产拍卖，用以抵偿欠税。 另外根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。 b. 出租卖房也要交税 “外国人”在美国的房产，如果是出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，如果一年的个人所得为5%-7%，即这5-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费，一般3.5%左右的20%为实际交税的费用。美国国税局定义的外国人，不是正常意义上的外国公民，而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。所以如果非美国国籍也无绿卡的外国人，若长期居住在美国，则不算是“外国人”。 如果房产卖掉，则需要交房子获利的33%，在此之前卖方还要支付房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等，另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等，这些费用几乎要占去房屋全价的7%左右。卖房开支最大的一笔费用是请经纪人，大约占房价的6%，但很多人拥有房地产经纪人的执照，就是专门为了在买卖房子时，可以省掉经纪人的费用。另外，无论你投资房产是赚了还是赔了，外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税，由产权公司在过户时就扣除房价的10%。 李豪会计师提醒您：外国人在美国出租房或卖房记得申请税号，以避免缴进去的税退不回来，外国人在美国卖房需要多预扣10%联邦税，也就是销售价的10%，假如有税号，年底就可以申请报税，把大部分退回来。

每年的年底是税务规划的最佳时机。这个时候你对全年的收入已有个准确的预计，但仍有时机做一些安排来优化减免2015年的税务风险。对于大部分新移民和企业拥有者来说，以下十一个方面请您好好考虑。 1. 加速抵减和推迟收入。 税务规划的主要途径之一是推迟交税，也就是说对于你能控制的费用和成本，你应该尽量显示在今年的税表上。另一方面你可以考虑把收入推迟到明年。 2. 整合分项扣减税 (itemized deduction)。 有很多费用的抵减取决于是否超过你的调整后总收入 (AGI). 把这些费用集中在一年能帮助你超过AGI的限制。 3. 增加预扣税（withholding）以避免税务罚款和利息。美国联邦税是全年增税，如果你的预扣税太少，当你明年4/15报税时，你不光得补齐所欠税款，同时还有可能得付罚款和利息。现在你还有时间通过增加预扣税来弥补这个问题。 4. 通过退休帐户来减税。 增加退休账户的投入来减税还为时不晚， 传统的退休账户像401（K）或个人退休账户（IRA）仍然是减税的方法之一。放入这些账户的钱能帮你减少应付税收入，只有当你退休后从账户中拿钱是才交税。2015， 你可以放$18,000 到401k计划， $6,000到个人退休账户。若是收入更多，可使用一些金融理财工具，包括Define Benefit, 年金，小孩的教育基金，大学生规划，养老保险，长期护理等等去达到延税和免税的效果。若不确定可随时和我们联络。 5. 重新考虑ROTH IRA 的转换。最近几年很流行把传统的IRA转换成ROTH IRA， 以现在交税来换取以后永久收入免税。如果你今年已进行了这种转换而现在账户的面额因为股市的波动反而下降了，你可以考虑把账户重新转回传统的IRA。 这样，你可以在报税前再次进行转换而达到少交税的目的。 6. 利用州税和销售税的减免。 如果你选择分项扣减税，你可以选择抵减销售税而不是州收入税。IRS 允许你根据你的收入和当地的销售税进行固定的减免，但如果你有购买大件的物品，如汽车，你也许会考虑把本来计划明年购买的贵重物品今年购买，这样你的减免有可能超过IRS 固定的减免。 7. 赠予税的申报。在2015年，你可以给任何人$14，000 而不用担心赠予税和遗产税。这种减免是一年一次，所以千万别浪费。夫妻俩可以每年给每个受益人$28,000. 如果你有三个已婚的孩子，你们夫妻俩可以给每对夫妻$56,000. 8. Home Office 的安全港条例。如果你主要在家办公，并且你的home office可以与你其他的房间独立开来，你可以把相应的费用作为商业成本扣减。越来越多的人在家工作，然而不少人因为害怕IRS的审计和复杂的计算而放弃了这项扣减。 9. 争取“above the line deduction” 的最大化。“above the line deduction” 是指在AGI之前的扣减，它们不但能全额扣减，同时能减少你的AGI 从而增加享受其他减免的机会。常见的“above the line deduction” 包括传统的IRA 和搬家费用，自雇人士的医疗保险费等。 10. 进行年底的全球财务检查。年底是全面评估你的财产状况以作好来年规划的最好时候。你应该考虑你的现金流，退休保险，投资和遗产计划以及雇主提供的401k 和理财保险计划。 11. 对于新移民的海外资产，账户申报，请尽量在年底之前关闭不常用的海外账户。海外资产若有升值或交易，或者海外收入偏高，请尽快跟我们– 您的中国资产美国税务规划会计师联络去达到付税，减税，延税和免税的效果。 未雨稠缪，以上信息由李豪会计师提供。若收入高想延税或免税，请打免费电话 888-617-2088或HowardLiCPA@gmail.com 或 微信号：W6267587610咨询。

美国的税法五花八门，完善的税务规划是非美公民在移民或长居美国前能做的最好投资。提早做好规划, 能够确保大家在享受美国生活的福利及优势之余，还能有效合法的减少不必要的税务支出。如此，你就需要了解如何规划财产？如何合法避税？如何不多缴冤枉税？就让我们来为大家深入解读移民美国前你们所需要思考的财税问题。移民美国的原因不外乎它相对稳定的政策环境，还有希望儿女能够享受更好的教育及健康的生活。但在好不容易完成相关移民手续抵达美国报到后，就同时成为它的税务居民，这就表明马上需要面对美国的所得税、赠与税及遗产税等相关问题。最让新移民头痛的是美国联邦税制下的全球征税制度，这代表你成为美国的税务居民之后，不只是美国境内的收入需要被征税，而且你全球的收益、资本利得或其他收入，都需要缴税差给美国政府。 因此在计划移民美国之前，如果没有妥善规划，不只会被它复杂的税务制度搞得晕头转向，弄不好辛苦赚来的血汗钱还没有安稳地传递给下一代就被美国国税局拿走一大半了。所以为避免以上状况的发生，下面我们就来跟大家解说一下赴美移民之前所需知道的财税规划，让大家如何有效地做好准备。 关于美国全球征税制度，很多新移民常常会有认识上的误区，下面简单列出五大误区给大家做参考。  误区一在全球征税制度之下，是对移民的全球资产进行征税？ 这个理解是完全错误的。在美国国税局的眼中，资产与收入是两个不同的概念，收入就是工作收入，投资所得利息、分红或者资本利得等；资产则是指个人拥有的房地产、土地、金融资产、公司股份、买卖股票、无形资产、天然资源和收藏品。美国的全球征税政策，针对的是个人收入，而不是个人资产。 举例来说，成为美国纳税居民之后，假设你在国内有2000万人民币的房子正在出租，每年租金收入大概有150万人民币，那么这150万人民币的租金净收入就是被美国国税局征税的金额。如果你把房子卖掉了，赚了钱，那就必须要付资本利得税。但是，成为税务之前所拥有的财产是不需要缴税的。 误区二在全球征税制度之下，在海外工作的纳税居民就得交两种税，一个是国内的税，还一个就是美国的税。 美国全球征税制度有一个原则，不会重复征税。意思即美国纳税人给别的国家或者地区所交的税都可以用来充抵美国境内的税。例如你有美国绿卡但在中国工作，那么在交美国的税之前可能会先按照中国境内的税法来交税，因此在报美国所得税的时候，交多少中国的税就可能可以抵多少美国的税。如果依照你的收入标准在中国的税率比美国高，能抵用的税额当年用不完，还可以留下来继续抵扣。 误区三一旦成为美国纳税居民，纳税居民的中国公司产生的利润也需要缴美国税？ 这个是错误的理解。美国的全球征税制度针对的是个人收入，而持有股份的公司则是另外一个实体。如果纳税居民拥有中国公司的股份，在公司产生的利润没有通过分红的方式分配给纳税居民的话，那么纳税居民不需要为其拥有的中国公司产生的利润来缴美国的税。举例来说，如果某个纳税居民拥有的中国公司每年获利1000万人民币，但并没有得到公司给的任何分红，那么就不需要为这1000万人民币的利润缴美国的税。不过，有可能需要申报海外公司的税表。 误区四FATCA，即海外账户纳税法案对新移民会造成很大的影响？ 答案是不一定的。FATCA（海外账户纳税法案）基本上只是要求他国必须向美国国税局提供美国居民在该国获得投资收入和来源于美国资产的利息股息收入，包括账户金额、利息、支付去向等银行的账户信息。它所涉及的只是银行账户内的资金信息的通报。信息通报和缴税税款，是两个不同的概念，只是要多填一张申请表，不需要缴任何的税。我们建议移民客户尽早来找美国专业会计师来做规划，而对规划好的移民是没有太大的影响。FATCA条款也针对保险、信托、基金和理财。 误区五所有的海外收入都需要缴纳美国国内的税？ 美国针对海外收入每人每年有超过10万美元的免税额。举例来说，如果夫妻两人都拿到绿卡，每年从中国获得11万美元的收入，如果分别报税，扣除每个人10万美元的免税额，那每人每年只需要就1万美元的收入来报税。而这1万美元如果在中国已经缴了税费或者在美国有其他生意费用的支出，还可以享受一些抵免。 但需要注意的是，免税额的海外收入是指主动的收入，如工资是劳动所得收入，但不包括公司分红、银行利息、投资回报或者赌博的获利、社保的福利金、退休金还有年金等等。意思就是买卖房子或者股票所得来的收入，是不能包括在每年超过10万美元的海外收入免税额当中。 移民美国前需要思考的财产规划问题 1.       以何人名义作为主申请人取得美国绿卡？2.       移民前取得美国绿卡的主申请人及其共同取得人名下财产所得以及与美国境内所得的纳税情况。 3.       如何规划财产，才能使主申请人及共同申请人在移民后可合理地控制税务风险？ 4.       如果您不排除日后要放弃美国籍或绿卡，要如何规划财产，才能使日后放弃美国籍时，不需要多缴冤枉税？ 在考虑到上面四个问题之后，有意愿移民美国的各位，可与专业的美国注册会计师商讨，拟出目前的财产配置表、未来五年的资金预算表、投资移民前处分财产的可能时间表，以便做出完善的移民财产规划，避免移民前需要缴中国当地的税金，移民后全部资产变成美国国税局课税对象又被扒一层皮。 移民前后常见的六大税务规划方式 规划一 选择正确的绿卡申请人。 1、以收入低、财产少且有长居美国意愿的配偶来做绿卡的主申请人。如果只有太太一个人申请绿卡，那么先生在美国以外的资产就不会有海外所得课税的问题。2、同时太太名下的财产也要在移民前做好规划。因为依照美国税法要求，绿卡持有人必须揭露其在海外持有的资产、公司股份，同时还要申报其海外拥有的金融账户。揭露资产并不代表需要缴税。 规划二 移民前考虑财产处分与否的差异。 美国税务居民需要被课征全球资本利得税。在取得临时绿卡之后，如果出售美国境外的房产或股票，即使是属于长期的资本利得收入，其收入在美国可能仍需要缴纳23.8%的联邦资本利得税及各州的州税。因此移民前做好税务安排，可以提前将财产或股票及其他资产先行规划，就可避免相关的税务问题。但自己使用的自住房可以暂时不出售，因为移民后如果满足自用住宅的条件再卖掉，还可以享用个人25万美元或者夫妻50万美元的自用住宅免税额。 规划三 准备移民时资产项目的净值报告，供以后弃籍税申报时使用 许多移民其实不知道往后会不会选择放弃美国籍，所以我们建议各位准备移民时，向移民局递交财产申报文件一定要副本留底，避免未来资产出售计算资本利得税会遇到问题。最好在移民报到时，申请人及附带申请人名下的全部财产，请公证处协力鉴价机构出具一份资产项目的净值报告，未来决定放弃美国籍时可以确认移民时的成本，以明确计算弃籍税。 规划四 避免绿卡取得前就成为税务居民。 美国税务居民包含三种：美国公民；中国护照持有美国绿卡者；中国护照（中国父母未持美国绿卡）前一年度在美国停留时间超过183天或前三年依照美国税法规定加权计算超过了183天。 183天加权计算方式： 今年在美国天数（至少31天）+去年在美国天数的1/3+前一年在美国天数的1/6，计算结果不超过183天就不会被当做美国税务居民。这个为什么重要呢？因为许多人怕在移民美国前就成为税务居民，所以在取得临时绿卡前先把美国境外大部分资产转移给父母，希望达到避税的效果。规划固然好，但许多新移民都有每年接父母来美短期居住的习惯，然而忘记了计算他们每年待在美国的时间，可能不巧会让他们也成为美国税务居民。这里提醒，非美籍人士一年最好不要在美国逗留超过120天。  规划五 移民后，在美国成立生前信托或者不可撤销的人寿保险信托 成立生前信托可以有效避免日后遗产争议，也有可能减少或递延美国税务，在遗产分配上也可缩短处理时间。此外，如果夫妻两个人都是美国公民，互相赠与不需缴税。生前信托的其中一个概念是AB信托。在此信托架构中，美籍夫妻可将共同资产放入AB信托中，指定彼此为生前受益人，最终受益人可以是子女。夫妻在世时没有财产所有权，但可享用信托里资产所产生的收益。如果配偶一方过世，假设为先生，AB信托将可以拆成A信托及B信托。首先可以利用先生当时的终身遗产免税额，把他的遗产转入到B信托中，之后利用夫妻间无上限的继承免税额度，将剩下的财产移入A信托中，这样不但先生过世时可先不用缴纳遗产税，还可以达到遗产税递延的效果。未来太太过世时，则只有A信托里的遗产会被计入在太太的遗产总额中计算税金，B信托则允许太太在未来符合某些条件下，仍可以继续享用B信托里的收益，但不会被视为B信托的法定拥有人。所以在日后太太过世的时候，子女取得B信托里的遗产，也不会被视为母亲的遗产，这个部分将不会被课征遗产税。在世的配偶也过世之后，A信托及B信托里的资产也会依照约定转移给最终受益人。 在美国一个人如在生前购买人寿保险，死亡后他的人寿保险赔偿金将会被计入被保险人的遗产中加以课税，但可以通过保险与信托的结合设立不可撤销的人寿保险信托，来节省遗产税。这个信托架构一定要是无法撤销的信托架构，若是这个信托是属于可撤消的，则受益人就仍会被视为信托的拥有人，这样保单的收益还是会被认作为遗产的一部分，这样信托就没有节税的意义了。还有被保险人绝对不可以是受托人，必须是指定一个法定成年人或者由某个机构作为受托人，通常是亲戚、律师或会计师。还要特别注意，这一类的信托一定要在被保险人死亡三年前设立，如果被保险人在设立信托之后不满三年内去世，这个信托也不具备节税的效果，最后得到的保险理赔金仍会被课征遗产税，因此，一定要趁早规划。 最后，考虑移民美国的高净值人士，如果不趁早咨询专业的美国注册会计师来进行美国入境前的财税规划，很可能会犯下错误。更重要的是，进行此类税务规划的时间节点一定要在赴美之前最为合适。因为，一旦成为美国税务居民就太迟了！

开办一个合格的家庭办公室可以把不可抵扣的住房支出转化为合法的经营抵扣；也可以将不可抵扣的通勤费用转化为可抵扣商业里程数。 适用的税法 要扣抵使用住家作为商业用途的开支，您必须使用您住家的那部分用于下列用途之一：    *经常而且专门作为您生意或业务的主要营业场所     *经常而且专门地用于您和您的病人、客户、或顾客会面和处理生意业务的场所      *一栋单独的建筑物(经常地而且专门地)用于您的生意及业务，并不和您的住家相连     *经常的储存用于您的零售或批发货物的生意及业务的货品或样品处     *出租，或     *托儿所 如果房屋有一个空间是专门用于商务，就符合了特殊使用测试。 一般使用测试：纳税人必须定期使用家中特定的区域办公。偶尔或不定期的办公是不属于一般使用的。 为了满足商业使用测试，用于经营的家庭部分必须与贸易或者商业有关。 如果贸易或商业活动超过一个地点，为了满足商用房屋抵扣，该房屋必须是主要营业地点，需要遵守以下两点：     *在商业活动执行中的相对重要性下进行。      *每个地方所花费的时间要如何安排。 可抵扣家庭办公室支出包括：不动产税，贷款利息，屋主保险，租金，修理费和维护费，保全系统，杂费（水费垃圾费等），伤亡损失，符合资格的抵押贷款保险的保费和折旧。 直接费用只包括针对商务区域的受益与充分抵扣。 间接费用包括维持整个家庭的正常运作的费用，包括保险，杂费和一般维修。间接费用的抵扣是按照商业用地占整个房屋的百分比抵扣。 无关费用包括商业用地以外的费用，比如草坪护理，粉刷商用以外的房间。无关费用是不可以抵扣的。 納稅人可以選擇使用簡易方式申報住宅辦公室扣除額。 家庭办公室的百分比是按照办公区域占整个房屋的比例计算的。任何有理由的方法有可能用于决定家庭办公室的百分比。 许多小型企业主都在家里办公。就一般规定而言，对于纳税人的个人住所是不允许作为商业抵扣的。即使是用于业务或者商业。一般的规则包含某些在那些抵扣业务的使用和限制的例外情况。其中的缺点是，对于申请成为合格的家庭办公室必须满足一些特殊的要求。